Infracciones Urbanísticas en Baleares: la Guía Completa

Las infracciones urbanísticas pueden traer consigo importantes sanciones e indemnizaciones por los daños y perjuicios causados por los responsables de dichas infracciones.

Pero, ¿qué son las infracciones urbanísticas? A lo largo de este post te vamos a explicar en qué consisten, sus tipos y los plazos de prescripción que se aplican en Baleares para las infracciones urbanísticas.

Índice

• ¿Qué es una infracción urbanística?
• ¿Qué se considera infracción urbanística en Baleares?
• ¿Qué tipos de infracciones urbanísticas existen?
• Infracciones urbanísticas leves en Baleares
• Infracciones urbanísticas graves en Baleares
• Infracciones urbanísticas muy graves en Baleares
• Consecuencias de las infracciones urbanísticas
• Prescripción de las infracciones urbanística en Baleares
• Restablecimiento de la legalidad urbanística en Baleares

¿Qué es una infracción urbanística?

A nivel nacional, la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana (LRSOU) se encarga de definir las infracciones urbanísticas en su artículo 261.

1. Son infracciones urbanísticas las acciones u omisiones que vulneren las prescripciones contenidas en la legislación y el planeamiento urbanísticos, tipificadas y sancionadas en aquélla.

2. Toda infracción urbanística llevará consigo la imposición de sanciones a los responsables, así como la obligación de resarcimiento de daños e indemnización de los perjuicios a cargo de los mismos, todo ello con independencia de las medidas previstas en los artículos 248 a 256 de la presente Ley.

3. En ningún caso podrá la Administración dejar de adoptar las medidas tendentes a restaurar el orden urbanístico vulnerado, o reponer los bienes afectados al estado anterior a la produción de la situación ilegal.

Artículo 261 - LRSOU

Así, una infracción urbanística engloba todas aquellas acciones u omisiones que incumplen las prescripciones contenidas en la legislación y el planeamiento urbanísticos.

No obstante, cada Comunidad Autónoma tiene su propia Ley de Urbanismo, por lo que para encontrar información relativa a cada caso concreto debemos consultar la información regional.

¿Qué se considera infracción urbanística en Baleares?

En el caso de Baleares, el concepto de infracción urbanística se encuentra recogido en el artículo 163 de la Ley de Urbanismo de las Islas Baleares:

Artículo 163. Concepto, clases y consecuencias legales de las infracciones urbanísticas.

1. Son infracciones urbanísticas las acciones o las omisiones que estén tipificadas y sancionadas como tales en esta ley.

[...]

Artículo 163.1 LUIB

Dicho artículo regula que son infracciones urbanísticas aquellas acciones u omisiones tipificadas y sancionadas como infracciones urbanísticas en la mencionada Ley, y que veremos a continuación.

¿Qué tipos de infracciones urbanísticas existen?

A nivel nacional se pueden distinguir dos tipos, según recoge el artículo 261 de la LRSOU:

1. Infracciones urbanísticas graves, que incluyen actos como parcelaciones, uso del suelo, altura, volumen y situación de las edificaciones y ocupación permitida de la superficie de las parcelas, entre otras.
2. El resto de infracciones que no tengan la consideración de graves, se clasificarán como infracciones urbanísticas leves.

Sin embargo, en Baleares se diferencia entre tres tipos de infracciones urbanísticas: leves, graves y muy graves.

[...]

2. Clases de infracciones:

a) Las infracciones urbanísticas se clasifican en leves, graves y muy graves.

[...]

Artículo 163.2.a LUIB

Infracciones urbanísticas leves en Baleares

Las infracciones urbanísticas de tipo leve son aquellas con una menor gravedad y sanción según el ordenamiento jurídico de Baleares.

b) Se considerarán infracciones leves:

i. Prestar, distribuir, comercializar o suministrar servicios por las correspondientes empresas de forma provisional, sin exigir la acreditación de la licencia urbanística correspondiente, cuando proceda o cuando haya transcurrido el plazo establecido en la contratación provisional.

ii. No someter el edificio a la inspección técnica o a la evaluación de edificios prevista en el artículo 125 de la presente ley, cuando esté obligado por la normativa vigente.

iii. Todas las que en el siguiente apartado sean expresamente exceptuadas de su clasificación como graves.

iv. Incumplir el deber de información y publicidad establecido en el artículo 157 de la presente ley.

Artículo 163.2.b LUIB

A tenor del artículo 163.2.b, entre las conductas que pueden ser sancionadas como infracciones urbanísticas leves en Baleares nos encontramos con la prestación de servicios por parte de empresas sin contar con la licencia urbanística correspondiente, no someter a los edificios a la inspección técnica obligatoria o el incumplimiento del deber de informar sobre las obras con la exhibición de un cartel informativo conforme a los requisitos del artículo 157.

También podrán ser catalogadas como infracciones leves otras acciones u omisiones que por su entidad no tengan la catalogación de graves (que veremos en el próximo apartado), tales como:

• Reformas que no dispongan de licencia urbanística pero que por su escasa entidad no requieran de realización de proyecto técnico.
• Incumplimientos en la ejecución de instrumentos de planeamiento, deberes y obligaciones legales que sean subsanados voluntariamente tras el primer requerimiento de la administración.

Infracciones urbanísticas graves en Baleares

c) Se considerarán infracciones graves:

i. Ejecutar, realizar o desarrollar actos de parcelación urbanística, de urbanización, de construcción o de edificación y de instalación o cualquier otro de transformación o uso del suelo, del vuelo o del subsuelo, sujetos a licencia urbanística, a comunicación previa o a aprobación, y que se ejecuten sin estas o que contravengan sus condiciones, a menos que sean de modificación o de reforma y que, por su menor entidad, no necesiten proyecto técnico, en cuyo caso tendrán la condición de infracción leve.

ii. Ejecutar, realizar o desarrollar actos de parcelación, de urbanización, de construcción o de edificación y de instalación, o cualquier otro de transformación o uso del suelo, del vuelo o del subsuelo, contrarios a la ordenación, territorial o urbanística.

iii. Incumplir, a la hora de ejecutar los instrumentos de planeamiento, deberes y obligaciones impuestos por esta ley o por los instrumentos de planeamiento, gestión o ejecución, a menos que se subsanen voluntariamente tras el primer requerimiento formulado al efecto por la administración; en este caso tendrán la condición de leves.

iv. Obstaculizar el ejercicio de las funciones propias de la potestad inspectora a que se refiere el artículo 162 de la presente ley.

v. Continuar con la prestación, distribución, comercialización o suministro provisional de los servicios por parte de las correspondientes empresas cuando se haya adoptado la medida de suspensión cautelar de estos servicios, así como contratar de manera definitiva los servicios con infracción de lo dispuesto en el artículo 158 de la presente ley.

vi. Las acciones u omisiones descritas en los apartados 3, 4 y 5 del artículo 164 de la presente ley.

Artículo 163.2.c LUIB

Entre las conductas que pueden provocar la sanción por infracción urbanística grave en Baleares nos encontramos, entre otras, con:

• La parcelación urbanística, urbanización, construcción, edificación, instalación o transformación del suelo, vuelo o subsuelo sin contar con la preceptiva licencia urbanística, comunicación o aprobación, o bien que se ejecuten de forma contraria a lo estipulado en dicha autorización.
• La parcelación urbanística, urbanización, construcción, edificación, instalación o transformación del suelo, vuelo o subsuelo de forma contraria a la ordenación territorial o urbanística.
• Los incumplimientos en la ejecución de instrumentos de planeamiento, deberes y obligaciones legales que no sean subsanados voluntariamente tras el primer requerimiento de la administración.
• La obstrucción de la inspección urbanística en las condiciones recogidas en el artículo 162.
• La prestación de servicios por empresas cuando se hayan suspendido cautelarmente dichos servicios.
• La contratación definitiva de los servicios de empresas de suministros sin contar con la cédula de habitabilidad correspondiente en vigor o certificado equivalente, según recoge el artículo 158.
• Las acciones u omisiones cometidas por autoridades o cargos públicos que actúen de forma contraria a las obligaciones de su cargo conforme a lo dispuesto en los apartados 3, 4 y 5 del artículo 164.

Infracciones urbanísticas muy graves en Baleares

Por último, aquellas conductas que la legislación urbanística balear considera como de una mayor gravedad, son las recogidas en el siguiente apartado:

d) Se considerarán infracciones muy graves:

i. Hacer parcelaciones urbanísticas en terrenos que tengan el régimen del suelo rústico.

ii. Llevar a cabo actividades de ejecución sin el instrumento de planeamiento necesario para su legitimación.

iii. Las tipificadas como graves en el apartado anterior, cuando afecten a:

– Suelo rústico protegido.

– Parques, jardines, espacios libres, infraestructuras y otras reservas para dotaciones.

– Bienes o espacios catalogados en el planeamiento municipal, o declarados de interés cultural o catalogados.

Artículo 163.2.d LUIB

A tenor del precepto anterior, la LUIB considera como infracciones muy graves:

• Parcelaciones urbanísticas en suelo rústico
• Actividades de ejecución in el instrumento de planeamiento necesario para su legitimación.
• Aquellas infracciones que sean tipificadas como graves pero que además se cometan en espacios de especial protección, como suelo rústico protegido, parques, jardines, espacios de interés cultural y otros.

Consecuencias de las infracciones urbanísticas

3. Consecuencias legales de las infracciones urbanísticas:

a) Toda acción u omisión tipificada como infracción urbanística en esta ley implicará adoptar las siguientes medidas:

i. Las necesarias para restablecer la legalidad urbanística o la realidad física.

ii. Las que procedan por la exigencia de la responsabilidad sancionadora y disciplinaria administrativas o penales.

iii. Las pertinentes para el resarcimiento de los daños y la indemnización de los perjuicios a cargo de las personas responsables.

b) En cualquier caso, cuando no sea posible la legalización, se adoptarán las medidas dirigidas a la reposición de la realidad física alterada al estado anterior a la comisión de la infracción.

c) Las medidas para restablecer la legalidad urbanística o la realidad física tendrán carácter real y afectarán plenamente también a las terceras personas adquirentes de los inmuebles objeto de estas medidas o que sean titulares de otros derechos reales.

d) Las medidas previstas en la letra a).i y a).iii no tendrán carácter sancionador y podrán adoptarse en el mismo expediente o en otro complementario, conforme a lo dispuesto en el artículo 164 de la presente ley.

Artículo 163.3 LUIB

Cometer una infracción urbanística en Baleares puede acarrear las siguientes consecuencias legales:

• El restablecimiento de la legalidad urbanística o la realidad física del inmueble
• Sanciones por disciplina administrativa o penal
• El resarcimiento de los daños y la indemnización de perjuicios por parte de los responsables

Es importante tener muy en cuenta que, en aquellos casos en los que no sea posible la legalización de la infracción, se adoptarán medidas para reponer la realidad física de la finca al estado anterior a la comisión de dicha infracción urbanística. Esto supone, por ejemplo, la demolición de obras o construcciones si no es posible llevar a cabo su legalización.

Además, estas medidas afectan también a las personas que adquirieran la titularidad de los inmuebles afectados por las infracciones urbanísticas, aunque estas infracciones fueran cometidas por los anteriores propietarios.

Prescripción de las infracciones urbanística en Baleares

Los plazos de prescripción de las infracciones urbanísticas varían en función de la Comunidad Autónoma en la que nos encontremos.

En Baleares, la mencionada LUIB establece en el artículo 205 un plazo de prescripción de 8 años para infracciones urbanísticas graves y muy graves y 1 año de prescripción para infracciones leves:

1. Prescripción de las infracciones:

a) Las infracciones urbanísticas graves y muy graves prescribirán a los ocho años y las leves al año. Ello sin perjuicio de la posibilidad de adoptar en todo momento las medidas de restablecimiento de la realidad física alterada en los supuestos que se recogen en el artículo 196.2 de esta ley.

Artículo 205.1.a) de la LUIB

Es importante saber que será el propietario el encargado de  acreditar que han transcurrido los plazos necesarios para que una infracción urbanística se considere prescrita, a través de cualquier elemento que certifique la fecha de finalización de la construcción de forma fehaciente.

Más información en: ¿Cuándo prescriben las obras ilegales e infracciones urbanísticas en Baleares?

Restablecimiento de la legalidad urbanística en Baleares

No obstante, una de las principales novedades de esta ley es la mención que aparece en el fragmento anteriormente resaltado: "sin perjuicio de la posibilidad de adoptar en todo momento las medidas de restablecimiento de la realidad física alterada en los supuestos que se recogen en el artículo 196.2 de esta ley".

Y es que el hecho de que prescriba la infracción tras el plazo correspondiente no impide que las autoridades competentes puedan exigir en cualquier momento el restablecimiento de la legalidad urbanística.

En el mencionado artículo 196 de la LUIB nos encontramos:

2. No prescribirá la acción para iniciar el procedimiento de restablecimiento cuando se trate:

a) De actos o usos ilegales o no admitidos, que en el momento de ejecutarlos se encuentren en terrenos que tengan la clasificación de suelo rústico.

b) De actos o usos ilegales o no admitidos que afecten a bienes o a espacios catalogados en el planeamiento municipal o declarados de interés cultural o catalogados, parques, jardines, espacios libres, infraestructuras públicas u otras reservas para dotaciones.

Artículo 196.2 de la LUIB

Por lo tanto, en el caso de que la infracción urbanística se produjera en suelo catalogado como rústico, o bien que afecte a bienes o espacios catalogados o de especial interés público, no existe prescripción.

Es decir, para aquellas infracciones urbanísticas afectadas por alguno de los supuestos mencionados en el artículo 196.2 de la LUIB, la administración podrá exigir el restablecimiento de la legalidad urbanística (incluyendo la demolición de construcciones) en cualquier momento, con independencia del número de años transcurridos.

No obstante, también es importante mencionar que la LUIB entró en vigor el 1 de enero de 2018, y solo afecta a aquellos actos que no hubieran sido terminados antes de dicha fecha, con independencia de que hubieran comenzado antes.

Aquellas infracciones urbanísticas por actos finalizados con anterioridad a la entrada en vigor de la LUIB prescribirán por completo a los ocho años, ya que se mantendrían bajo la aplicación de la antigua Ley de Ordenación y Uso del Suelo (LOUS).