Regulación sobre el uso del suelo rústico en Mallorca y Baleares

De acuerdo con la catalogación de las clases de suelo existentes en Baleares, la Ley de Urbanismo de las Islas Baleares (LUIB) establece tres posibles clasificaciones de suelo: urbano, urbanizable y rústico.

En este artículo vamos a repasar la regulación sobre el uso de suelo rústico en Baleares y, concretamente, en Mallorca.

Clases de suelo en Baleares

La LUIB, como mencionábamos, establece tres clases de suelo: urbano, urbanizable y rústico.

El plan general, de acuerdo con los criterios que determinan los artículos 19 a 21 de la presente ley, clasificará la totalidad del territorio del término municipal en todas o alguna de las clasificaciones de suelo siguientes: urbano, urbanizable y rústico.

Artículo 18 de la LUIB

¿Qué es el suelo rústico?

El artículo 21 de la mencionada ley establece que se consideran suelo rústico aquellos terrenos que han quedado preservados de procesos de transformación o desarrollo urbanístico en los planes urbanísticos, que quedan destinados a otras actividades por sus valores agrícolas, forestales, pecuarios, cinegéticos, naturales, paisajísticos o culturales, entre otros.

Constituyen el suelo rústico los terrenos que el planeamiento urbanístico general preserve de los procesos de desarrollo o transformación urbanística, mediante su ordenación y la protección de los elementos de identidad que les caractericen en función de sus valores agrícolas, forestales, pecuarios, cinegéticos, naturales, paisajísticos o culturales, y su aportación a la defensa de la fauna, la flora y el mantenimiento del equilibrio territorial y ecológico.

También constituyen suelo rústico los terrenos no clasificados expresamente como urbanos o urbanizables por el planeamiento urbanístico general.

Según la intensidad de la protección, el planeamiento diferenciará en esta clase de suelo las calificaciones básicas de suelo rústico protegido y suelo rústico común.

Artículo 21 de la LUIB

La literalidad del artículo 21 establece, además, que se considerará rústico aquel suelo no clasificado expresamente como urbano o urbanizable, y que se distinguirán dos tipos de suelo rústico: protegido y común. Estos puntos constituyen una novedad respecto a la derogada LOUS, que en su artículo 28 no reflejaba estos aspectos.

Derechos de las personas propietarias de suelo rústico en Baleares

Tal y como se recoge en el artículo 31 de la LUIB, los propietarios de terrenos en suelo rústico en las Islas Baleares cuentan con los siguientes derechos:

1. A realizar las actividades necesarias para la explotación agrícola, forestal, cinegética y pecuaria mediante el uso de los medios técnicos y las instalaciones adecuadas, de acuerdo con la normativa específica, y sin que impliquen, en ningún caso, la transformación de su condición o características esenciales.
2. A desarrollar, de forma limitada a las estrictas necesidades debidamente justificadas, las actividades de edificación, construcción o instalación para llevar a cabo las actividades del apartado anterior y, excepcionalmente, otros usos que se autoricen de acuerdo con la legislación urbanística.

Obligaciones de las personas propietarias de suelo rústico en Baleares

El mismo artículo 31, en su apartado segundo, recoge cuales son los deberes u obligaciones de los propietarios de suelo rústico:

1. Conservar, mantener y, en su caso, reponer el suelo y la vegetación en las condiciones necesarias para evitar riesgos de erosión, de incendio o de perturbación de la seguridad y de la salud públicas o del medio ambiente y del equilibrio ecológico y paisajístico.
2. Abstenerse de efectuar cualquier actividad no controlada que pueda tener como efecto la contaminación de la tierra, el agua o el aire.
3. Ejecutar los planes y programas que les resulten de cumplimiento obligado, de acuerdo con la legislación reguladora de las actividades.
4. Cumplir las obligaciones y soportar, en su caso, las cargas que, para el ejercicio de los derechos a que se refiere la letra b) del punto 1 anterior, se impongan en virtud de lo que dispongan las leyes.
5. Permitir a las administraciones públicas competentes, sin derecho a indemnización cuando no afecten a actividades rentables legalmente desarrolladas, la realización de trabajos de plantación y conservación de la vegetación dirigidos a prevenir la erosión o los desastres naturales.

Actos de división de terrenos clasificados como suelo rústico en Baleares

Conforme a la literalidad del artículo 32 de la LUIB, encontramos que:

1. En el suelo rústico sólo se podrán efectuar actos que tengan por objeto o consecuencia la parcelación, la segregación o la división de terrenos o fincas cuando sean conformes con la legislación urbanística y la legislación agraria, en función del objeto del acto de división. Estos actos estarán sujetos a licencia urbanística municipal, y serán nulos los que se efectúen sin esta licencia.

2. Se exceptuarán de la necesidad de obtención de licencia, y se sustituirán en estos supuestos por un certificado de innecesariedad, los actos de división que sean consecuencia de la ejecución de determinaciones del planeamiento o de las infraestructuras públicas y de aquellos casos que se establezcan reglamentariamente.

Artículo 32 de la LUIB

Núcleos rurales

La LUIB recoge en su artículo 26 el concepto de núcleo rural como categoría especial dentro del suelo rústico, correspondiente a asentamientos de edificaciones agrupadas de carácter predominantemente residencial.

En defecto de delimitación establecida por los instrumentos de ordenación territorial, los núcleos rurales quedarán delimitados por el trazado perimetral que rodea las edificaciones existentes, sin que se permita el crecimiento futuro de nuevas edificaciones más allá de dicho perímetro.

Se reconocen dos tipos de núcleos rurales:

1. Núcleos rurales tradicionales. Asentamientos que, en función de sus características morfológicas, la tipología de las edificaciones y otras circunstancias que acrediten la vinculación del asentamiento a las actividades tradicionales desarrolladas en el medio físico donde se ubique, están implantados con anterioridad a la Ley de 12 de mayo de 1956 sobre régimen del suelo y ordenación urbana.
2. Núcleos rurales ordinarios. Asentamientos reconocidos y delimitados en los instrumentos de ordenación territorial o, en su defecto, en los de planeamiento urbanístico general, anteriores a la entrada en vigor de la LUIB, que se rigen por lo que establecen estos instrumentos o, en su caso, el planeamiento especial de desarrollo.

Congelación de los núcleos rurales

El mencionado artículo 26, en su punto 2, establece que los núcleos rurales en suelo rústico quedarán congelados en su asentamiento, con el objetivo de mantener sus edificaciones en su configuración actual y, al mismo tiempo, prever actuaciones para recuperar la identidad de su ubicación en el suelo rústico.

Por lo tanto, desde la entrada en vigor de la LUIB, en enero de 2018, queda excluida la posibilidad tanto de realizar nuevas edificaciones como de ampliar las ya existentes, más allá de las obras necesarias por cuestiones de higiene, seguridad, salubridad y consolidación, reforma y rehabilitación, modernización y mejora de las condiciones de funcionalidad, y estéticas de adaptación al paisaje; así como las necesarias para el cumplimiento de las normas de prevención de incendios, de accesibilidad, código técnico de la edificación y las de instalaciones de infraestructuras propias de la edificación, así como las obras de derribo que pueda prever el plan especial.

Derechos y obligaciones de los propietarios de suelo rústico ordenado como núcleo rural en Baleares

El artículo 33 de la LUIB establece que:

1. Los terrenos que el planeamiento general incluya y ordene como núcleo rural se destinarán a los usos característicos, complementarios o compatibles con la edificación residencial, con las limitaciones establecidas para cada uno de los tipos de núcleos, tal como se indica en el artículo 26 de la presente ley, y con las necesidades de la población que allí resida. Las personas propietarias de esta clase de suelo tendrán derecho a usarlo y a llevar a cabo las actuaciones compatibles con su régimen propio.

2. A falta de plan de ordenación detallada o cuando este no contenga la ordenación completa del régimen de los terrenos incluidos en delimitaciones de núcleos rurales a que se refiere el artículo 26.1 de la presente ley, hasta que no se apruebe el planeamiento especial que los ordene no se podrán autorizar obras de implantación de servicios ni de edificación de nueva planta o de ampliación de las edificaciones existentes.

3. El planeamiento concretará el régimen de derechos y deberes de las personas propietarias del suelo, así como las condiciones de uso y de edificación en los núcleos rurales, y quedarán prohibidas todas las actividades, construcciones y usos que desvirtúen las características que hayan motivado la inclusión de los terrenos en esta categoría de suelo.

4. En los ámbitos en los que el planeamiento prevea actuaciones en los núcleos rurales con respecto a la implantación o renovación de servicios, en el grado de exigencia que el planeamiento determine, las personas propietarias de suelo estarán igualmente obligadas a sufragar su coste.

Artículo 33 de la LUIB

Infracciones urbanísticas en suelo rústico en Baleares

Se considerarán infracciones urbanísticas las siguientes acciones específicas en suelo rústico, además de todas aquellas que sean catalogadas como infracciones urbanísticas con independencia del tipo de suelo sobre el que se cometan:

• Hacer parcelaciones urbanísticas en terrenos que tengan el régimen del suelo rústico (artículo 163.2.d.i de la LUIB).
• Cualquiera de las infracciones catalogadas como graves en el artículo 163.2.c, cuando se cometan sobre suelo rústico protegido.

Ambas se considera infracciones urbanísticas muy graves.

Restablecimiento de la legalidad urbanística en suelo rústico

Es muy importante tener en cuenta que, para toda aquella acción urbanística sancionable como infracción urbanística que fuera concluida a partir del 1 de enero de 2018, o bien no fuera posible acreditar fehacientemente su finalización con anterioridad a dicha fecha, la acción de restablecimiento de la realidad física no prescribirá nunca.

Es decir, que toda infracción urbanística cometida sobre suelo rústico en 2018 o posterior podrá ser requerida a instancia de la Administración para su restablecimiento de la legalidad, por ejemplo vía demolición de la construcción, en cualquier momento, aun en los casos en los que la infracción haya prescrito.

Ello se deriva del artículo 196 de la LUIB, que en su punto 2 especifica:

2. No prescribirá la acción para iniciar el procedimiento de restablecimiento cuando se trate:

a) De actos o usos ilegales o no admitidos, que en el momento de ejecutarlos se encuentren en terrenos que tengan la clasificación de suelo rústico.

(...)

Artículo 196.2.a) de la LUIB

Para todas aquellas infracciones cometidas derivadas de acciones urbanísticas que finalizaran con anterioridad al 1 de enero de 2018, habremos de recurrir a la derogada LOUS, que contaba con requisitos menos estrictos en lo que a restablecimiento de la legalidad urbanística en suelo rústico se refiere.

La LOUS, en su artículo 154, punto 2, especifica:

2. No prescribirá la acción para la adopción de medidas de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado respecto de:

a) Los actos de parcelación urbanística en terrenos que tengan la consideración de suelo rústico.

(...)

Artículo 154.2.a) de la LOUS

Es decir, en la LOUS no prescribe la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística solamente para las infracciones urbanísticas como consecuencia de actos de parcelación urbanística, pero sí para el resto de infracciones.

Para el resto de infracciones, el plazo máximo para que el propietario del terreno sea obligado al restablecimiento de la legalidad urbanística (recordemos, siempre que sea posible acreditar su finalización con anterioridad al 1 de enero de 2018) será de 8 años desde su finalización, tal y como recoge el mismo artículo en el punto 1:

1. Las medidas, cautelares o definitivas, de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado previstas en este capítulo solo podrán adoptarse válidamente mientras los actos estén en curso de ejecución, realización o desarrollo y dentro de los ocho años siguientes a su completa finalización.

Artículo 154.1 de la LOUS