La nueva ley de suelo rústico en Mallorca explicada

Nueva ley suelo rústico Mallorca

Debido a la evidente situación de alegalidad en la que se encuentran muchas de las edificaciones ubicadas en suelo rústico en la isla de Mallorca, el Gobierno balear ha publicado recientemente un decreto ley en el que establece un procedimiento de legalización extraordinaria para todas las construcciones que están fuera de ordenación en este tipo de suelo.

La finalidad de la nueva norma es desatascar una situación urbanística que no encuentra solución de acuerdo con la normativa actual.

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¿En qué consiste la nueva ley de suelo rústico en Mallorca?

En primer lugar, conviene aclarar algunos conceptos sobre el nuevo Decreto Ley 3/2024, de 24 de mayo, de medidas urgentes de simplificación y racionalización administrativas de las administraciones públicas de las Illes Balears:

  • La nueva norma dictada por el Gobierno balear es de aplicación en todo el territorio de las Islas Baleares, no solo en Mallorca, y trata de solucionar la situación de limbo jurídico en la que se encuentran muchas edificaciones e instalaciones ubicadas en suelo rústico en cualquiera de las islas.
  • El decreto ley que establece el procedimiento de legalización extraordinaria no tiene como único objetivo regular la situación de las construcciones en suelo rústico, sino simplificar y racionalizar los procesos administrativos en el ámbito de las Islas Baleares, y la regularización de la situación del suelo rústico se encuentra regulada en la disposición adicional séptima de la norma.

Por lo tanto, no se puede afirmar que se trate de una ley sobre suelo rústico en Mallorca, ya que tanto el ámbito espacial de la norma como el ámbito material exceden de esa delimitación.

¿En qué afecta el nuevo decreto ley al suelo rústico?

Dicho lo anterior, la finalidad de la disposición adicional séptima del Decreto Ley 3/2024 es encontrar una salida a la situación actual de numerosas edificaciones, construcciones e instalaciones ubicadas en suelo rústico que se encuentran fuera de ordenación, y para las cuales han transcurrido los plazos legales para que la Administración pueda exigir el restablecimiento de la legalidad urbanística.

Para ello se crea un procedimiento de legalización extraordinaria por el cual se impone a los interesados una triple obligación: 

  • Pagar las tasas e impuestos preceptivos en la misma medida en que corresponda a las nuevas edificaciones, construcciones e instalaciones.
  • Abonar una contraprestación económica al ayuntamiento, que será destinada a la protección de los espacios naturales o a la dotación de suelo público de titularidad municipal.
  • Comprometerse a implantar medidas medioambientales que redunden en una mejora de la eficiencia energética o hídrica.

Además, las edificaciones cuyo uso sea el de vivienda no podrán destinarse a la comercialización de estancias turísticas.

¿En qué consiste el procedimiento de legalización extraordinaria?

Para obtener la legalización de la construcción o instalación de acuerdo con este procedimiento extraordinario, los propietarios deberán cumplir las siguientes obligaciones, como hemos visto:

Pago de tasas

En primer lugar, se deberá hacer frente a las tasas e impuestos que correspondan de acuerdo con el tipo de edificación, construcción o instalación de que se trate, y que será equivalente al que haya que pagar en caso de edificaciones e instalaciones de nueva obra. 

Prestación económica

Además del pago de las tasas, será necesario abonar al ayuntamiento una prestación económica especial, cuyo importe es el resultado de aplicar un porcentaje sobre el coste de ejecución material de la obra vinculada al uso, y que depende del momento en que se tramite el procedimiento:

  • El 10 % si se solicita durante el primer año de vigencia de la medida.
  • El 12,5 % si se solicita durante el segundo año.
  • El 15 % para el tercer año.

Existe una reducción del 50 % para el caso de que el propietario tribute por IRPF y su base imponible total de los últimos cuatro ejercicios fiscales no supere los 33.000 euros de media en tributación individual, o 52.800 euros en tributación conjunta.

La reducción será del 25 % en caso de que la base imponible no supere los siguientes límites: 52.800 euros en tributación individual o 84.480 euros en tributación conjunta.

El importe de esta prestación se destinará a uno de los siguientes fines: 

  • La dotación de patrimonio municipal de suelo.
  • La adquisición, recuperación, protección y gestión sostenible de espacios y recursos naturales.

Hay que tener en cuenta que, si se solicita la legalización de un uso sobre una edificación y además la legalización de la propia edificación, solo será exigible la prestación por la edificación.

Medidas ambientales

Será obligatorio presentar además un proyecto técnico sobre la adaptación de la edificación o instalación a los criterios de sostenibilidad actualmente exigibles. En el proyecto, deberá figurar la adopción de las medidas dirigidas a lograr la reducción de la contaminación lumínica y la mejora de la eficiencia energética o hídrica de la obra, mediante:

  • El empleo de materiales, técnicas y sistemas constructivos.
  • El cambio de instalaciones.
  • La generación de energía renovable.
  • La instalación de depósitos de agua o de otros sistemas que ayuden a reducir el consumo de energía o agua de la red.
  • La instalación de sistemas para depurar el agua conforme al Plan Hidrológico de las Islas Baleares.

Prohibición de uso turístico

El decreto ley aprovecha para poner coto a la masificación turística, y establece que las autorizaciones que se obtengan como resultado de la legalización extraordinaria incluirán la prohibición expresa de dedicar las viviendas legalizadas a la comercialización de estancias turísticas. 

¿A qué edificaciones afecta la nueva normativa?

Podrán acogerse al procedimiento de legalización extraordinaria las edificaciones, construcciones, instalaciones y usos en suelo rústico que se encuentren fuera de ordenación, y que por tanto no cumplan con la normativa urbanística vigente. Además, debe haber prescrito el derecho de la Administración a exigir el restablecimiento de la legalidad. 

Hay que tener en cuenta algunas particularidades:

¿Qué casos se excluyen de la aplicación de la legalización extraordinaria?

No todas las construcciones y edificaciones pueden acogerse a esta medida. La norma excluye expresamente las siguientes: 

  • Las sujetas a expropiación, cesión obligatoria y gratuita o derribo de acuerdo con el planeamiento vigente.
  • Las ubicadas en suelo de dominio público, en zona de protección de carreteras o en las servidumbres que establece la legislación de costas.
  • Las que impliquen el ejercicio de una actividad que precise la adquisición de plazas, cuotas u otros derechos de carácter público y limitado, como es el caso de los hoteles rurales o del agroturismo.
  • Las que alberguen actividades sujetas a la previa declaración de interés general que establece la Ley 6/1997, de 8 de julio, de suelo rústico de las Islas Baleares, siempre que la actividad no sea declarada de interés general de acuerdo con dicha ley.

¿Qué hay que hacer para obtener la legalización extraordinaria?

Para poder obtener la legalización extraordinaria de edificaciones en suelo rústico en Baleares será necesario cumplir los requisitos mencionados, presentar la solicitud de licencia en el ayuntamiento que corresponda por la ubicación del inmueble y pagar las tasas correspondientes.

La solicitud deberá ir acompañada del proyecto técnico de legalización que dé cumplimiento a las exigencias del decreto ley, y en el que se incorporen las medidas ambientales requeridas.

También será necesario aportar un proyecto de actividades en caso de que el uso dado al inmueble constituya una actividad contemplada en la Ley 7/2013, de 26 de noviembre, de régimen jurídico de instalación, acceso y ejercicio de actividades en las Illes Balears, teniendo en cuenta lo siguiente:

  • El proyecto deberá prever las modificaciones necesarias para poder cumplir con la normativa vigente en materia de actividades.
  • Una vez obtenida la legalización, será necesario presentar la declaración responsable correspondiente, además de la documentación adicional que proceda, de acuerdo con lo establecido en la mencionada ley.

El plazo máximo para tramitar el procedimiento es de 3 años desde la entrada en vigor del decreto ley, y todas las solicitudes presentadas dentro de plazo se tramitarán de acuerdo a lo establecido en él, aunque puedan resolverse con posterioridad a la terminación del plazo.

El plazo máximo para resolver el expediente es de 6 meses, entendiéndose desestimada la solicitud en caso de silencio administrativo.

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