El artículo 18 de la Ley de Urbanismo de las Islas Baleares diferencia entre tres tipos de suelo: suelo urbano, suelo urbanizable y suelo rústico. A continuación, explicamos en qué consiste cada uno y la principal diferencia entre ellos.
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Contacte con nosotros¿Qué es suelo urbano en Baleares?
El artículo 19.1 de la Ley de Urbanismo de las Islas Baleares (LUIB) establece que constituyen el suelo urbano:
- Los terrenos que el planeamiento urbanístico general incluya expresamente en esta clase de suelo por haber sido legalmente sometidos al proceso de integración en el tejido urbano y disponer de todos los servicios urbanísticos básicos.
- Los terrenos que, en ejecución del planeamiento urbanístico, alcancen el grado de urbanización que este determina.
Según el artículo 10.2 de la LUIB, la clasificación como urbanos de los terrenos se mantendrá al margen de que sean objeto de actuaciones urbanísticas, salvo en el caso de que estas actuaciones impliquen la transformación de espacios degradados o urbanizados para su retorno al estado natural.
Añade el artículo que estas actuaciones se regularán en el plan general justificando la procedencia de la desclasificación de los suelos correspondientes.
¿Qué es el suelo urbanizable en Baleares?
Según el artículo 20.1 de la LUIB, constituyen el suelo urbanizable los terrenos que el planeamiento urbanístico general municipal, de acuerdo con las determinaciones y los límites del plan territorial insular correspondiente, clasifique así por considerarlos adecuados para garantizar el crecimiento y las necesidades de la población y de la actividad económica.
En el segundo apartado del artículo 20 de la LUIB encontramos una serie de circunstancias en las cuales el planeamiento urbanístico general municipal no podrá delimitar nuevos sectores de suelo urbanizable:
2. El planeamiento urbanístico general municipal no puede delimitar nuevos sectores de suelo urbanizable de tipo residencial, turístico o mixto cuando se dé una de las siguientes circunstancias:
a) Las necesidades reales del núcleo pueden ser resueltas mediante actuaciones de rehabilitación, regeneración y renovación urbana, que siempre serán prioritarias ante los nuevos crecimientos. A este efecto, se entiende que se da esta circunstancia cuando:
– El núcleo urbano dispone de más de un 15 % de suelo vacante. Se entiende por suelo vacante las parcelas de suelo urbano de uso no dotacional que, siendo aptos para la edificación, no están edificadas. Para hacer este cómputo, se excluirán las parcelas de superficie igual o inferior a 500 m2 y las parcelas calificadas como de protección oficial de promoción pública.
– El núcleo dispone de superficie equivalente al nuevo crecimiento pretendido en suelo de desarrollo urbano sometido a actuaciones de transformación urbanística. Se entiende que el núcleo dispone de suelo equivalente cuando el total de superficie de ámbitos de transformación urbanística delimitados en suelo urbano y urbanizable no ejecutados y con plazos vencidos es igual o superior a las necesidades de crecimiento, indistintamente del uso global de cada ámbito.
Excepcionalmente, se puede justificar la incompatibilidad del uso que se implantará en el suelo de desarrollo urbano existente en los siguientes casos:
1.º Cuando el uso predominante que se implanta es residencial y el suelo equivalente se corresponde con un suelo de uso industrial discontinuo con el suelo urbano del núcleo.
2.º Cuando el uso predominante que se implanta, por cumplimiento de la normativa sectorial correspondiente, es incompatible con los suelos urbanos existentes y los usos colindantes.
3.º Cuando el uso que se implanta es residencial destinado íntegramente a viviendas protegidas de promoción pública o privada.
b) Se ubiquen dentro de la delimitación de las zonas de flujo preferente o del resto de zonas inundables que resulte de los estudios hidrológicos o hidráulicos aprobados o validados por la Administración hidráulica, de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 17 de la Ley 7/2024, de 11 de diciembre, de medidas urgentes de simplificación y racionalización administrativas de las administraciones públicas de las Illes Balears, o, mientras estos estudios no produzcan efectos, dentro de las áreas de prevención de riesgo de inundación delimitadas en los instrumentos de ordenación territorial y urbanística.
Excepcionalmente, en una zona inundable que no constituya una zona de flujo preferente, se admitirá la ubicación de terrenos destinados a servicios, equipamientos o infraestructuras del sector urbanizable siempre que no tengan la consideración de sensibles o esenciales según el apartado 1.b) del artículo 14 bis del Reglamento del Dominio Público Hidráulico, aprobado por el Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, y con las condiciones que se establecen en el mencionado artículo 14 bis.
Artículo 20.2 de la LUIB
¿Qué es el suelo rústico en Baleares?
Conforme al artículo 21 de la LUIB, el suelo rústico son los terrenos que el planeamiento urbanístico general preserva de los procesos de desarrollo o transformación urbanística, a través de su ordenación y la protección de los elementos de identidad que les caracterizan en función de sus valores agrícolas, forestales, pecuarios, cinegéticos, naturales, paisajísticos o culturales, y su aportación a la defensa de la fauna, la flora y el mantenimiento del equilibrio territorial y ecológico.
Igualmente, son suelo rústico los terrenos no clasificados expresamente como urbanos o urbanizables por el planeamiento urbanístico general.
Finalmente, especifica este artículo que según la intensidad de la protección, el planeamiento diferenciará en esta clase de suelo las calificaciones básicas de suelo rústico protegido y suelo rústico común.
¿Qué diferencia hay entre suelo urbano, urbanizable y rústico en Baleares?
La principal diferencia entre estos tres tipos de suelo es que en el suelo urbano se puede construir, mientras que en suelo urbanizable está en vía de urbanización o se espera que sea urbano en el futuro, en tanto que en el suelo rústico no se puede construir.