Diferencias entre suelo urbano, urbanizable y rústico en Baleares

El artículo 18 de la Ley de Urbanismo de las Islas Baleares diferencia entre tres tipos de suelo: suelo urbano, suelo urbanizable y suelo rústico. A continuación, explicamos en qué consiste cada uno y la principal diferencia entre ellos.

¿Qué es suelo urbano en Baleares?

El artículo 19.1 de la Ley de Urbanismo de las Islas Baleares (LUIB) establece que constituyen el suelo urbano:

• Los terrenos que el planeamiento urbanístico general incluya expresamente en esta clase de suelo por haber sido legalmente sometidos al proceso de integración en el tejido urbano y disponer de todos los servicios urbanísticos básicos.
• Los terrenos que, en ejecución del planeamiento urbanístico, alcancen el grado de urbanización que este determina.

Según el artículo 10.2 de la LUIB, la clasificación como urbanos de los terrenos se mantendrá al margen de que sean objeto de actuaciones urbanísticas, salvo en el caso de que estas actuaciones impliquen la transformación de espacios degradados o urbanizados para su retorno al estado natural.

Añade el artículo que estas actuaciones se regularán en el plan general justificando la procedencia de la desclasificación de los suelos correspondientes.

¿Qué es el suelo urbanizable en Baleares?

Según el artículo 20.1 de la LUIB, constituyen el suelo urbanizable los terrenos que el planeamiento urbanístico general municipal, de acuerdo con las determinaciones y los límites del plan territorial insular correspondiente, clasifique así por considerarlos adecuados para garantizar el crecimiento y las necesidades de la población y de la actividad económica.

En el segundo apartado del artículo 20 de la LUIB encontramos una serie de circunstancias en las cuales el planeamiento urbanístico general municipal no podrá delimitar nuevos sectores de suelo urbanizable:

• Cuando las necesidades reales del núcleo se puedan resolver a través de actuaciones de rehabilitación, regeneración y renovación urbana, que siempre deben ser prioritarias frente a los nuevos crecimientos. A este efecto, se considerará que se da esta circunstancia si:
  • El núcleo urbano dispone de más de un 15% de suelo vacante. Se considerará suelo vacante las parcelas de suelo urbano de uso no dotacional que, siendo aptas para la edificación, no estén edificadas. En este cómputo, se excluirán las parcelas de superficie igual o inferior a 500 m2.
  • El núcleo dispone de superficie que equivalga al nuevo crecimiento pretendido en suelo de desarrollo urbano sometido a actuaciones de transformación urbanística. Se considerará que el núcleo cuenta con suelo equivalente en caso de que el total de superficie de ámbitos de transformación urbanística delimitados en suelo urbano y urbanizable no ejecutados y con plazos vencidos, sea igual o superior a las necesidades de crecimiento, de forma indistinta del uso global de cada ámbito.

De manera excepcional, podrá justificarse la incompatibilidad del uso a implantar en el suelo de desarrollo urbano existente en los supuestos siguientes:

1. 1. Si el uso a implantar es un equipamiento de grandes dimensiones que requiera una superficie continua mayor a la disponible en el suelo urbano.
   2. En caso de que el uso predominante a implantar sea un equipamiento público y con los suelos disponibles no pueda asegurarse la viabilidad económica y técnica de la actuación o se comprometa el correcto funcionamiento del equipamiento.
   3. Si el uso predominante a implantar es residencial y el suelo equivalente se corresponda con un suelo de uso industrial discontinuo con el suelo urbano del núcleo.
   4. Cuando el uso predominante a implantar, por cumplimiento de la normativa sectorial correspondiente, resulte incompatible con los suelos urbanos existentes y sus usos colindantes.
   5. Si el uso a implantar es residencial destinado de forma íntegra a viviendas protegidas de promoción pública.

• Cuando se ubiquen en zonas de riesgo delimitadas como área de prevención de riesgo de inundación. De manera excepcional, se admitirá la clasificación para destinar a equipamientos o infraestructuras promovidos por Administraciones públicas, cuando se justifique que no existen alternativas de localización viables y condicionado a que se puedan implementar medidas correctoras que no supongan un aumento del riesgo de inundación a terceros, en ningún caso.

¿Qué es el suelo rústico en Baleares?

Conforme al artículo 21 de la LUIB, el suelo rústico son los terrenos que el planeamiento urbanístico general preserva de los procesos de desarrollo o transformación urbanística, a través de su ordenación y la protección de los elementos de identidad que les caracterizan en función de sus valores agrícolas, forestales, pecuarios, cinegéticos, naturales, paisajísticos o culturales, y su aportación a la defensa de la fauna, la flora y el mantenimiento del equilibrio territorial y ecológico.

Igualmente, son suelo rústico los terrenos no clasificados expresamente como urbanos o urbanizables por el planeamiento urbanístico general.

Finalmente, especifica este artículo que según la intensidad de la protección, el planeamiento diferenciará en esta clase de suelo las calificaciones básicas de suelo rústico protegido y suelo rústico común.

¿Qué diferencia hay entre suelo urbano, urbanizable y rústico en Baleares?

La principal diferencia entre estos tres tipos de suelo es que en el suelo urbano se puede construir, mientras que en suelo urbanizable está en vía de urbanización o se espera que sea urbano en el futuro, en tanto que en el suelo rústico no se puede construir ni se prevé que sea posible hacerlo en el futuro.